"주차장은 몇 대나 만들어야 하나요?"
건축주분들과 건축설계로 미팅을 하다 보면 대부분의 건축주분들은 "00 디자인으로 하고 싶어요."혹은 "00 스타일은 가능할까요?" 등과 같은 건축물의 입면이나 실의 구성에 관해서 열정적으로 물어보십니다. 그런데 건축사사무소에서 설계를 진행하면서 가장 머리 아프게 붙잡고 씨름하는 건 건축물의 디자인이 아닙니다. 건축사로서 건축물의 디자인을 하는 건 정말 흥미진진하고 즐거운 일이죠. 건축사를 힘들게 하는 건 바로 주자창 계획입니다.
도심에서 주차장은 건물의 크기와 수익성을 결정하는 핵심요소입니다. 건물의 외관이 아무리 멋지고 임대면적을 잘 뽑는다고 해서 전부 반영할 수 있는건 아닙니다. 주차 몇 대를 뽑아낼 수 있느냐에 따라 건물의 연면적과 층수가 달라지고 이는 사업성으로 직결되기 때문입니다. 이번 챕터에서는 건축설계 시 꼭 알고 있어야 할 내용 위주로 짚어 드리겠습니다.
첫째, 주차장에는 3가지 종류 : 내 건물에 어떤 주차장?
주차장법에서 말하는 주차장은 크게 3가지로 나뉩니다.
* 노상주차장 : 도로 갓길이나 교차로 광장에 줄이 그어져 있는 공용 주차장입니다.
* 노외주차장 : 도로가 아닌 별도의 공터나 부지에 독립적으로 만든 주차장입니다. 보통 민영유료주차장들이 여기에 속합니다.
* 부설주차장 : 건물이나 시설에 의무적으로 만들어야 하는 주차장입니다.
건축행위를 하고자 하는 건축주분들의 입장에서 가장 중요하게 보셔야 할 것은 '부설주차장'입니다. 건물을 지으려면 내 땅 안에 법에서 정한 대수만큼의 부설주차장 주차대수를 무조건 확보해야만 건축 허가가 나오기 때문입니다.
둘째, 내 건물에는 주차장을 몇 대나 만들어야 할까?
주차장을 몇 설치해야 하는지는 건물의 '용도'와 '면적'에 따라 철저히 수학적으로 계산됩니다. 면적이 넓을수록, 사람이 많이 모이는 용도의 시설일수록 주차장에 주차대수를 많이 확보해야 합니다.
대표적인 부설주차장 설치기준입니다.
* 위락시설 : 시설면적 100㎡당 1대
* 문화 및 집회시설, 종교시설, 의료시설 : 시설면적 150㎡당 1대
* 제1종, 제2종 근린생활시설 : 시설면적 200㎡당 1대
* 단독주택 : 시설면적 50㎡초과 ~ 150㎡ 이하라면 기본1대, 150㎡를 넘어가면 100㎡가 늘어날 때 마다 1대씩 추가됩니다.
* 창고시설, 데이터센터 : 400㎡ ㎡ 1대
부설주차장의 주차대수는 주차장법에서 기준을 제시하고 있으나, 지자체의 조례에서 상황에 맞게 조금씩 차이를 두는 경우가 있으니 해당 지자체 조례를 확인하셔야 합니다.
주차대수 계산할 때 반드시 주의해야 할 점이 있습니다. 소수점처리입니다.
예를 들어, 근린생활시설 500㎡를 지으면 500㎡ / 200㎡ = 2.5대가 나옵니다. 0.5대는 어떻게 봐야 할까요? 주차장법에서는 반올림처리하여 주차대수를 산정합니다. 계산상 2.5대면 3대를 계획해야 하고 2.4대면 2대만 계획해도 됩니다. 법규적으로는 반올림으로 계산하는 게 맞지만, 실제 건물에서 주차대수는 많을수록 좋으니 올림처리하여 법적 최소기준보다 많이 주려고 노력합니다.
셋째, 주차 칸 하나의 크기는 얼마나 돼야 하나요?
예전보다 차들이 많이 커졌습니다. 당연히 주차 구획 한칸의 크기도 그에 맞게 달라졌습니다. 일반적인 직각주차 기준으로 말씀드리면, 과거에는 폭이 2.3M였으나 2017년 이후 법이 개정되어 폭 2.5M를 기본으로 구획하게 되었습니다.
| 주차형태 | 2017년 이전 | 2017년 이후 | 비고 |
| 일반형 | 2.3m x 5.0m | 2.5m x 5.0m | 폭 0.2m 커짐 |
| 확장형 | 2.5m x 5.1m | 2.6m x 5.2m | 폭 0.1m 길이 0.1m 커짐 |
| 경차전용 | 2.0m x 3.6m | 2.0m x 3.6m | 변화없음 |
| 장애인전용 | 3.3m x 5.0m | 3.3m x 5.0m | 변화없음 |
또한, 주차 대수가 50대 이상인 건물이라면 전체주체대수의 30% 이상을 확장형 주차구획으로, 5% 이상은 전기차충전구획, 지자체 조례에 따라 2~4%는 장애인전용을 확보해야 합니다. 규모가 있는 건물을 계획하고 계실 때는 이 비율을 어느 정도 알고 토지 매입을 진행하시는 게 좋습니다.
넷째, 차로와 경사로 규정도 놓치면 안 됩니다.
주차 칸만 있다고 끝이 아닙니다. 차가 들어오고 나가는 차로의 폭 역시 법으로 정해져 있습니다.
직각주차 기준으로 전면 차로의 폭은 최소 6.0m이상입니다. 통로로만 이용되는 구간은 폭 2.5m 이상이면 인정됩니다.
지하주차장을 고려하신다면 높이와 경사도도 챙겨야 합니다. 바닥에서 천장아래로 지나다니는 덕트와 파이프 등의 설비 제외하고 실질 유효 높이가 통로는 2.3m 이상 주차면은 2.1m 이상 확보 하여야 합니다. 말씀드린 유효폭은 법적 최소 기준으로 택배차량과 같은 물류차량 더 높은 유효폭을 확보하여야 합니다. 지하주차장으로 진입하려면 당연히 통과해야 하는 램프구간이 있습니다. 직선램프는 경사도는 17% 이하로 하여야 하며, 17%는 대략 층고 3m의 주차장을 내려가고 올라오려면 램프길이는 18m 이상 필요합니다. 주차램프는 빙글빙글 돌면서 내려가는 곡선램프도 있도 있습니다. 곡선램프는 직선램프보다 완만한 경사도 14% 이하를 지켜야 합니다. 그리고 램프구간은 반드시 미끄럼 방지를 위하여 거친 면으로 마감해야 합니다.
주차장이 지하에만 있는건 아니건 아니겠죠? 대형마트 중에는 저층부에 판매시설이 있고 상층부에 주차장이 있는 경우가 있습니다. 이렇게 지상부에 주차장이 있는 경우 외곽에 차량이 충돌해도 버틸 수 있도록 방호 울타리를 설치해야 합니다.
다섯째, 땅이 좁으면 대안으로 기계식 주차장을 만들면 되겠죠?
도심의 좁은 대지에서 주차면 확보하고, 주차통로 확보하다 보면 생각 보다 주차장에 필요한 면적이 어마어마합니다. 이럴 경우 주주식 만으로는 법정 최소 주차 대수를 확보하기 조차 어렵습니다. 이럴 때 쓰는 게 기계식 주차장입니다.
기계식 주차장은 공간 효율은 좋지만, 반드시 지켜야 할 조건들이 있습니다.
우선, 기계식 주차장 전면에는 대기공간이 필요합니다. 대형 기계식의 경우 폭 10m, 길이 11m 이상의 빈 공간이 있거나, 지름 4.5m이상의 회전판이 있어야 합니다. 또한, 주차 대수가 20대를 넘으면, 대기차량을 위하여 20대마다 1개의 대기공간을 추가로 만들어야 합니다.
기계식 주차장인만큼 관리 측면에서 손이 가는 부분이 있습니다. 20대 이상의 기계식 주차장에는 법정 교육을 이수한 관리인을 반드시 배치해야 합니다. 설치할 때 사용검사를 받고, 이후 2년마다 정기검사, 설치 후 10년이 지나면 4년마다 정밀 안전검사를 받아야 합니다.
기계식은 공간효율이 좋지만 운영 비용과 관리부담을 함께 고려하여야 합니다.
여섯째, 주차장을 도저히 못 만들 때의 예외 규정
땅이 너 좁거나 경사가 심해서 자주식, 기계식도 불가능한 경우가 있습니다. 그래도 방법이 없는 건 아닙니다.
① 인근 필지에 주차장 설치입니다. 직선거리 300m, 도보 600m 이내의 다른 땅을 매입하거나 장기 임대해 그곳에 주차장을 만드는 방식입니다. 단, 등기부등본에 "이 땅은 저 건물의 주차장입니다"라는 부기등기를 반드시 해야 하며, 임의로 용도를 바꿀 수 없습니다.
② 설치비 납부 후 의무 면제 입니다. 차량 통행금지 구역이거나 인근 설치조차 불가능한 환경이라면, 설치해야 할 주차 대수만큼의 비용을 지자체에 납부하면 의무를 면제받을 수 있습니다. 대신 지자체가 근처 공영주차장을 무상으로 사용할 수 있는 권리를 줍니다.
일곱째, 이것만은 절대 하지 마세요.
준공이 난 뒤에 1층 주차장이 아깝다고 벽을 치고 상가나 창고로 쓰는 분들이 간혹 계십니다. 이건 가장 위험하고 손해가 큰 불법 행위입니다.
적발되면 즉시 원상복구 명령이 내려집니다. 이를 무시하면 '위반건축물' 딱지가 붙어서 건물 매매도, 대출도 막혀버립니다.
가장 무서운건 이행강제금입니다. 불법 개조된 주차장 설치비용의 20%에 달하는 금액이 1년에 두 번씩, 원상복구 될 때까지 최대 5회까지 부과됩니다. 배보다 배꼽이 커지는 상황이 되는 겁니다.
결론, 주차장 핵심 정리
주차장 설계시 체크리스트
* 건물 용도별 주차 대수 산정 → 주차장법 시행령 별표1 및 지자체 조례 확인
* 주차장을 부지내에 확보할 수 있는가? 어렵다면 인근 부지에 설치 또는 비용 납부 방안 검토
* 주차장 경사로 기울기, 너비, 높이 기준 충족 여부 확인
* 확장형 30% + 친환경차 5% 비율 확인
* 장애인 전용구획 비율, 크기 확인
* 50대 이상 시 경사로 2차로 또는 분리설치, 출입구 폭 5.5m 이상
* 기계식 채택 시 사용검사, 정기검사, 관리인 의무 확인
* 용도변경, 증축 시 추가 주차대수 재산
말씀드린 내용이 꽤 복잡하게 느껴지셨을 수 있습니다. 하지만 이 법 규정들을 어떻게 해석하고 대지에 맞게 계획하느냐에 따라 숨겨진 면적을 조금이라도 더 찾아낼 수 있고, 공사비를 아낄 수 있습니다.
건축사 안소장 | 공간의 가치를 짓는 사람