주택이나 건물을 짓겠다고 땅을 알아보시는 분들을 만나고 건축상담을 하다 보면, 계약서에 적힌 숫자를 철석같이 믿으시는 경우가 많습니다. 240평짜리 땅을 계약했는데 그 땅 위에 도면을 그리려고 검토해 보니 "건축주님, 이 땅의 실질적 크기는 220평이네요"라고 말씀드리면 바로 표정이 굳는 경우가 종종 발생합니다. "내 돈 주고 산 내 땅인데 20평은 어디갔냐"고 따지시는 분들 있는데 법규상 어쩔 수 없지만 당연합니다.
반대 상황도 있습니다. 설계부터 시공까지 힘들게 전원주택을 지었습니다. 전원주택에서는 예쁜 조경과 잔디마당은 늘 로망이죠? 조경으로 꾸밀 마당의 크기는 60평인데, 조경업체한테 견적을 받았더니 70평이라고 청구되어 알고 있던 크기보다 큰 면적으로 비용이 청구된 경우도 있습니다. 내가 산 땅의 크기르 늘었다 줄었다 하는 걸까요?
이 혼란의 출발점은 하나입니다. 우리가 매매할 때 부르는 대지면적과 실제 건물을 지을 수 있는 대지면적의 크기는 다르다는 것입니다.
대지면적은 어떻게 재는가 - 하늘에서 내려다본 넓이가 기준
건축법에서 대지면적은 '수평투영면적'으로 계산합니다. 어려운 말 같지만 간단합니다. 하늘에서 땅을 아래로 내려다 보이는 모습의 면적을 '수평투영면적'에 의한 대지면적이라고 생각하시면 됩니다.
왜 이 기준을 적용할까요? 땅은 사람이 흙을 메우거나 파내거나 혹은 자연재해에 의하여 얼마든지 모양이 바뀔 수 있기 때문입니다. 이렇게 바뀌는 땅의 표면을 법적 기준으로 삼으면 사람마다 재는 면적이 달라지는 문제가 생깁니다. 그래서 건축법은 어떤 상황에서도 변하지 않는 하나의 기준이 필요합니다. 즉, 하늘에서 수직으로 내려다본 면적의 크기를 택한 겁니다.
첫 번째 조건 - 4M 도로에 접해야 합니다
이제 본격적으로 땅이 줄어드는 이유를 알아 보겠습니다.
건축법에는 '접도요건'이라는 규정이 있습니다. 건물을 짓기 위해서는 땅은 반드시 폭 4M 이상의 도로면에 2M 이상 접해 있어야 한다는 내용입니다. 사람이 드나들고, 이삿짐 차가 들어오고, 화재와 같은 비상시에 소방차가 진입해야 하는데, 너무 좁은 길은 불가능하기 때문입니다.
문제는 시골 마을이나 오래된 동네에 가면 폭이 3M가 채 안 되는 좁은 길이 많다는 겁니다. 그런 땅은 농사를 짓거나 그냥 두는 건 법적으로 아무 문제가 없습니다. 하지만 이런 땅에 건물을 짓겠다고 하는 순간 얘기가 달라집니다. 접하고 있는 도로의 폭을 4M로 만들어야 비로소 건물을 올릴 수 있는 '대지'로 인정받습니다.
그럼 부족한 도로의 폭은 누가 채워야 할까요? 이는 안타깝지만 건물을 지으려고 하는 땅의 주인 몫입니다. 자신의 땅 일부를 도로로 내어줘서 부족한 4M를 맞춰야 하고, 도로로 빠진 면적만큼 대지면적은 줄어듭니다.
얼마나 내어줘야 하는지는 도로 건너편 상황에 따라 다릅니다.
도로 건너편에 대지가 있다면, 도로를 중심으로 양쪽 대지에서 부족한 부분을 공평하게 나눠 부담합니다. 폭 2M의 도로가 접해 있다면 양쪽 대지에서 1M씩 내어주고, 폭 3M의 도로가 접해 있다면 0.5M씩 내어주면 됩니다.
반면 도로 건너편이 하천이나 철도, 바다, 절벽 같은 경우라면 문제가 커집니다. 도로 건너편에서는 땅을 낼 수가 없으니, 4M의 도로 폭은 온전히 내 땅에서 전부 확보해야 합니다. 그렇게 되면 땅의 크기는 더욱더 줄어드는 상황이 발생합니다.
건축상담을 하다 보면 다양한 변수가 발생합니다. 나는 건물을 짓는 필요한 대출, 혹은 빠르게 진행하고 싶지만 도로 건너편의 땅 주인은 아무것도 하고 싶어 하지 않아 자기 땅을 도로로 내어주려 하지 않는 경우도 있습니다. 이런 경우 건너편 땅 주인과 원만하게 협의가 안된다면 본인의 땅에서만 도로로 내주어 4M 도로 폭을 만들어서 진행하는 경우도 있습니다.
두 번째 조건 - 교차로 모퉁이를 잘라냅니다.
내 땅에 인접한 도로의 폭이 4M 이상 확보하여도 안심하기엔 이릅니다. 내 땅이 도로 교차로 모퉁이에 있다면 대지의 면적이 한 번 더 깎일 수 있습니다.
좁은 교차로에서 자동차가 우회전이나 좌회전을 할 때를 떠올려 보시면 이해가 될 겁니다. 모퉁이의 땅이 뾰족하게 튀어나와 있으면 시야 확보도 잘 안되고 차량이 돌아가기 어렵습니다. 그래서 건축법은 뾰족한 도로 모퉁이를 일정 부분 잘라서 도로로 내어주도록 규정하고 있습니다. 이것을 '도로가각전제'라고 합니다.
| 도로의 교차각 | 도로의 너비 | 교차하는 도로의 너비 | |
| 6M 이상 8M 미만 | 4M 이상 6M 미만 | ||
| 90도 미만 | 4M | 3M | 6M 이상 8M 미만 |
| 3M | 2M | 4M 이상 6M 미만 | |
| 90도 이상 120도 미만 | 3M | 2M | 6M 이상 8M 미만 |
| 2M | 2M | 4M 이상 6M 미만 | |
교차하는 두 도로의 폭이 모두 8M 미만일 때 적용되고, 두 도로의 폭과 교차각도에 따라 잘리는 크기가 법으로 정해져 있습니다. 두 도로 중 하나라도 폭 8M 이상이거나, 교차각도가 120도 이상으로 완만하다면 차가 돌기에 충분히 여유롭다고 보아 모서리를 자르지 않습니다.
만약 도로 폭이 4M이 안 되는 좁은 길의 모퉁이라면 이중으로 손해를 보기에 좁은 길의 모퉁이 땅은 조심해야 합니다.
세 번째 조건 - 내 땅 안에 공원이나 도로 계획선이 그어져 있다면
마지막으로 한 가지 더 확인히야 할 것 있습니다. 땅을 매입 전에 꼭 지적도를 떼어보시길 권하는 이유이기도 합니다.
지적도를 보면 땅 한가운데를 가로지르는 선과 함께 '공원' 또는 '도로'라고 표시된 경우가 있습니다. 실제로 국가가 나중에 공공 목적으로 쓰겠다고 미리 지정해 놓은 구역입니다. 이른바 '도시계획시설'이라고 말합니다.
이 구역이 내 땅 안에 포함되어 있으면, 그 부분은 건물을 지을 수 있는 대지면적에서 제외 됩니다. 실제로 나중에 국가가 수용하면 그 땅에 대한 보상은 받지만, 그전까지는 내 소유임에도 건물을 올리는 데 쓸 수가 없습니다.
예외도 있습니다. 국가가 공원 부지로 선을 그어 놓고 오랫동안 매수를 하지 않는 경우입니다. 토지 소유자가 매수를 요청했는데도 지자체가 일정 기한 내에 땅을 사지 않으면, 해당 부지에 가설건축물 등을 허가받아 활용할 수 있고 그 면적도 대지면적에 포함할 수 있습니다.
건축사의 조언 마무리
땅을 매입하기 전에는 단순히 눈에 보이는 면적이나 부동산 계약서상의 면적만 믿어서는 안 됩니다. 공익과 사익의 균형을 위해 만들어진 건축법의 꼼꼼한 규정들을 미리 확인하는 것이 성공적인 건축의 첫 걸음 입니다.
건축사 안소장 | 공간의 가치를 짓는 사람