우리 건물, 제대로 알고 계신가요? 건축물 용도 29가지와 용도변경 완벽 정리
안녕하세요! 어렵고 딱딱하게 느껴지는 건축 이야기를, 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 풀어드리는 건축사 안소장입니다.
"내 땅에 내 돈 들여 힘들게 지은 건물인데, 마음대로 써도 되는 거 아닌가요?"
건축물 용도 변경으로 문의 하시는 건축주, 상가 임차인 분들에게 자주 듣는 질문입니다. 땅 사는 것부터 설계, 시공의 과정까지 정말 힘들게 건물을 지었는데 사용 또한 마음대로 못하다니 답답한 마음 충분히 이해는 갑니다. 그런데 건물에는 우리의 직업처럼 직군이 나눠줘 있습니다. 바로 [건축물 용도]라는 것입니다. 이 건축물용도는 단순한 규제가 아니라 우리가 사는 도시를 안전하게 유지하는 약속이기도 합니다. 건축법규에 어렵게만 적혀있는 내용을 정말 쉽게 설명해 드리겠습니다.
건축물의 "용도", 왜 이렇게 중요 할까요?
건축법에서 용도란 "건물의 구조, 이용 목적, 형태별로 묶어 분류한 것"입니다. 쉽게 말해, 그 건물 안에서 사람들이 무엇을 어떻게 사용하는지에 따라 분류한 것입니다.
용도가 중요한 이유는 명확합니다. 용모마다 지켜야 할 안전 기준이 다르기 때문입니다. 예를 들어 병원과 창고는 같은 크기의 건물이라도 비상구 개수, 계단 폭, 내화 마감재 기준이 전혀 다릅니다. 만약 건물을 허가받은 용도와 다르게 사용한다면 법적 처벌은 물론, 화재와 같은 사고 시 법적 책임을 물어야 할 것입니다. 부동산 거래나 창업을 준비하시는 예비 대표님분들이라면 반드시 해당 건물의 용도부터 확인하시길 권합니다.
[건축물의 용도] 시설군 9가지, 세부적 용도 29가지를 그룹으로 묶어서 살펴보기
건축물 용도 시설군 9가지
1. 자동차 관련시설군
2. 산업 등 시설군 (운소, 창고, 공장, 위험물, 자원순환, 묘지, 장례)
3. 전기통신시설군 (방송통신, 발전)
4. 문화 및 집회시설군 (문화집회, 종료, 위락, 관광휴게)
5. 영업시설군 (판매, 운동, 숙박, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설)
6. 교육 및 복지시설군 (의료, 교육연구, 노유자, 수련, 야영장)
7. 근린생활시설군 (제1종 및 제2종 근린생활시설)
8. 주거업무시설군 (단독주택, 공동주택, 업무, 교정, 군사)
9. 그 밖의 시설군 (동물 및 식물 관련 시설)
건축법에서 분류한 29가지 건축물 용도 상세히 살펴보기
1. 단독주택
한 가구가 독립적으로 생활할 수 있는 가장 기본적인 주거형태입니다. 마당이 있는 일반적인 단독주택뿐만 아니라, 하숙집 형태의 다중주택(연면적660㎡이하, 3층이하), 그리고 집주인은 한 명이지만 여러 가구(19세대 이하)들이 세들어 사는 원룸 건물 같은 다가구주택이 포함됩니다.
2. 공동주택
벽과 복도 등을 공유하며 한 건물에 여러 세대가 모여 사는 주택입니다. 5층 이상이면 아파트로 분류되고, 4층 이하이면서 연면적이 660㎡초과 시 연립주택, 그 이하이면 다세대주택으로 말합니다. 학생이나 회사 직원들을 위한 기숙사(일반기숙사 및 임대형기숙사)도 공동주택에 해당합니다.
3. 제1종 근린생활시설
우리 생활에 없어서는 안 될 필수 편의시설들입니다. 동네 슈퍼마켓, 작은 빵집이나 카페(300㎡ 미만의 휴게음식점), 미용실, 목욕탕, 세탁소, 동네의원, 치과, 한의원, 파출소, 우체국, 보건소, 마을회관 등이 여기에 해당합니다.
4. 제2종 근린생활시설
우리 생활에 있으면 살의 질이 올라가는 시설들입니다. 제1종보다 규모가 크거나 오락성 있는 곳들입니다. 작은 공연장(500㎡ 미만), 종교집회장, 서점, 술을 판매할 수 있는 일반음식점, 헬스장, 당구장, 동물병원, 노래연습장, 사진관, 공인주개사사무소 등이 포함됩니다.
5.문화 및 집회시설
많은 사람들이 문화를 즐기거나 행사를 위해 모이는 대규모 공간입니다. 대형 공연장, 영화관, 예식장, 미술관, 박물관, 수족관, 동·식물원 등이 속합니다.
6. 종교시설
교회, 성당, 사찰, 기도원 등 종교 활동을 영위하는 공간입니다. 규모가 작으면 제2종 근생으로 분류되자만, 500㎡를 넘어가면 정식 종교시설로 분류되어 건축 기준이 훨씬 엄격해집니다.
7. 판매시설
도매시장, 소매시장, 백화점, 대형 할인마트 등 물건을 사고 파는 대형 상업공간입니다. 화물차의 진출입과 대규모 주차 공간 확보가 필수적인 용도이기도 합니다.
8. 운수시설
버스터미널, 철도역사, 공항, 항만 등 사람이나 화물이 이동하는 교통의 중심지 역할을 하는 시설입니다. 여객용 시설과 화물용 시설 모두 포함됩니다.
9. 의료시설
동네 의원 수준을 넘어선 종합병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원, 요양병원, 격리병원 등 체계적이고 전문적인 치료가 이루어지는 곳입니다. 환자의 이동을 돕는 넓은 복도와 특수 설비가 요구됩니다.
10. 교육연구시설
유치원부터 대학교까지의 각종 학교, 교육원, 대형 학원(자동차학원은 제외), 직업훈련소, 연구소, 공공도서관 등 학업과 연구를 위한 공간입니다. 정숙한 환경과 풍부한 채광이 중요한 시설입니다.
11. 노유자시설
노인, 어린이 등 사회적으로 보호가 필요한 분들을 위한 복지 공간입니다. 어린이집, 아동복지시설, 경로당, 노인복지시설 등 이 해당하며, 필요에 따라 휠체어나 유모차의 접근을 위한 무장애 설계 적용합니다.
12. 수련시설
주로 청소년들의 심신 단련과 문화 체험을 위한 시설입니다. 청소년수련관, 청소년문화의 집, 유스호스텔, 야영장 시설과 연계된 자연권 수련시설 등이 포함됩니다.
13. 운동시설
체육관, 실내수영장, 테니스장, 에어로빅장, 볼링장 등 대규모로 스포츠를 즐기는 공간입니다. 소규모 운동시설은 근린생활시설로 빠지지만, 500㎡ 이상의 큰 체육시설은 운동시설로 분류됩니다.
14. 업무시설
국가나 지방자치단체의 공공업무시설과 금융시설, 사무소 등 일반업무시설이 속합니다. 우리가 흔히 주거용으로 많이 알고 있는 '오피스텔'도 법적으로는 주택이 아니라 이 업무시설에 해당될 수 있으니 주의하셔야 합니다.
15. 숙박시설
여행객이나 출장객이 머무는 일반호텔, 모텔 등 일반숙박시설과 관광호텔 같은 관광숙박시설이 있습니다. 취사가 가능한 생활숙박시설(레지던스), 다중생활시설(고시원)도 포함됩니다.
16. 위락시설
단란주점(150㎡ 이상), 유흥주점, 무도장, 카지노 영업소 등 유흥과 쾌락을 즐기는 시설입니다. 교육 및 주거 환경에 미치는 영향이 커서 상업지역 외에는 허가받기가 하늘의 별 따기만큼 어렵습니다.
17. 공장
물품을 제고, 가공(염색, 인쇄 등 포함), 수리하는 데 쓰이는 건축물입니다. 소음이나 매연 등 오염물질 배출 관리가 필수적이라 철저한 환경 기준을 적용받습니다.
18. 창고시설
일반창고, 냉동·냉장 창고, 하역장, 물류터미널 등 물품을 대량으로 저장하고 보관하는 물류의 심장부입니다. 쿠팡물류창고 화재사고와 같은 대형 화재의 위험이 있어 방화벽 설치, 소화시설 등 화재 안전 규정이 매우 강하게 적용됩니다.
19. 위험물 저장 및 처리 시설
주유소, LPG충전소, 위험물 제조소, 유독물 보관시설 등 폭발이나 화재 발생 시 대형 재난으로 이어질 수 있는 위험물질을 다루는 특수 공간입니다. 안전거리 확보가 최우선 과제입니다.
20. 자동차 관련 시설
주차빌딩, 세차장, 폐차장, 자동차 검사장, 자동차 정비 교육시설 등 오직 자동차와 관련된 서비스를 제공하기 위한 특화된 시설입니다. 내수성 및 방수 바닥재 적용이 중요합니다.
21. 동물 및 식물 관련 시설
소, 돼지 등을 키우는 축사, 도축장, 도계장, 가축용 운동시설, 작물 재배사, 종묘배양시설, 온실 등 농·축산업 생산의 근간이 되는 시설들입니다. 악취와 폐수 관리가 핵심인 시설들입니다.
22. 자원순환 관련 시설
하수처리시설, 고물상, 폐기물 재활용 시설 등 우리가 버린 쓰레기를 다시 자원으로 순환시키거나 안전하게 처리하는 환경 기초 시설입니다.
23. 교정 및 군사 시설
교도소, 구치소, 소년원, 갱생보호소 등의 국가 교정 시설과 국방을 위해 철저한 보안 속에 설치된 군부대시설 등을 일컫습니다. 보안과 격리가 핵심인 공간입니다.
24. 방송통신시설
방송국, 전신전화국, 촬영소, 통신용 시설 등 우리의 눈과 귀를 즐겁게 하고 정보를 전달하는 시설입니다. 최근 급증하고 있는 거대한 서버들의 집합소인 '데이터센터'도 여기에 분류되어 관리됩니다.
25. 발전시설
화력, 수력, 원자력 발전소 등 우리가 일상에서 사용하는 전기를 생산하고 집단에너지를 공급하는 거대한 국가 심장 역할을 하는 인프라 시설입니다.
26. 묘지 관련 시설
화장시설, 봉안당(납골당), 묘지와 자연장지에 부수되는 건축물 등 죽음과 애도를 위한 시설입니다. 최근에는 반려동물 문화가 발달하며 동물화장시설, 동물 전용 납골시설도 이곳에 포함됩니다.
27. 관광 휴게시설
관광객들이 자연과 문화를 즐기며 쉴 수 있도록 조성된 야외음악당, 야외극장, 어린이회관, 관망탑, 유원지 부수 시설 등입니다. 탁 트인 넓은 공간이 특징입니다.
28. 장례시설
고인의 마지막을 모시는 장례식장입니다. 단, 종합병원 내부에 부속된 장례식장은 의료시설의 일부로 보고, 독립적인 장례식장 및 동물 전용 장례식장이 이 카테고리로 단독 분류됩니다.
29. 야영장 시설
가족 단위 캠핑족들이 사랑하는 공간입니다. 야영장에 딸린 관리동, 화장실, 샤워실, 대피소, 취사시설 등 바닥면적 합계가 300㎡ 미만인 아담한 건축물들을 의미합니다.
마무리하며
부동산은 큰돈이 오고 가는 만큼 돌다리도 여러 번 두르려 보고 건너야 합니다. 단순히 상권이 좋고, 입지가 좋고, 유동인구가 많고, 임대료가 아무리 저렴해도 [건축물 용도]가 맞지 않으면 사업 자체가 첫 단추부터 어긋날 수 있습니다. 실제로 계약을 먼저 체결한 뒤 용도 문제로 사업이 장기간 멈춰 버리는 경우를 현장에서 드물지 않게 목격합니다.
마음에 드는 공간을 발견하셨다면, 계약서에 도장을 찍기 전에 가장 먼저 '정부24', '세움터' 웹사이트에 접속하셔서 해당 건물의 [건축물대장]을 열람해서 확인해 보는 걸 강력히 권장합니다. 열람한 [건축물대장]에 적혀 있는 그 건물의 '용도'가 내가 계획하는 업종과 맞는지, 맞지 않는다면 [건축물의 용도변경]을 과정을 통해서 허가를 받아야 합니다. [건축물의 용도변경]은 건축사의 전문 업무영역으로 비용과 시간이 수반됩니다. 처음부터 용도에 맞는 공간을 찾는 것이 가장 현명한 선택입니다.
건축사 안소장 | 공간의 가치를 짓는 사람