안녕하세요. 안소장입니다.
집을 짓기로 마음먹으셨다면 멋진 외관과 아늑한 거실을 상상하며 설레는 마음이 크실 거라 생각됩니다. 그 마음, 충분히 이해합니다.
건축사의 입장에서 솔직하게 말씀드리면, 도면을 그리는 것만큼이나 중요한 것이 행정 절차이라고 생각합니다. 건축은 나와 이웃, 그리고 사회와 맺는 법적인 약속이기 때문입니다. 설계가 완료된 후 실제로 건물이 완성되기까지 거쳐야 하는 과정을 차근차근 설명해 보겠습니다.
첫 단추 끼우기 - 건축허가와 건축신고
설계도면이 완성되고 이 도면을 가지고 공사를 하기 전에 가장 먼저 해야 할 일이 있습니다. "완성된 도면으로 건물을 지어도 좋다"는 승인을 받아야 합니다. 이 과정을 건축물의 규모에 따라 '건축허가' 또는 '건축신고'라고 합니다.
■ 건축허가
'건축허가'는 대부분의 일반적인 건축물에 해당합니다. 건축허가는 보통 구청이나 군청 등의 관할 지자체의 건축과로 신청하며, 건물이 아주 크거나 높으면 시장의 허가를 받아야 하는 경우도 있습니다.
특히 위락시설이나 숙박시설은 주변 주거환경이나 교육환경에 영향을 줄 수 있기 때문에 심의를 거쳐 허가가 거부될 수도 있습니다. 이런 용도를 계획 중이이라면 초기 단계부터 꼼꼼하게 진행하셔야 합니다.
■ 건축신고
소규모 건물에 적용되는 간소화 절차입니다. 연면적 100㎡ 이하이거나, 3층 미만이면서 연면적이 200㎡ 미만인 건물은 복합한 허가 대신 신고만으로 건축을 시작할 수 있습니다.
주의해야 할 사항으로 건축허가나 건축신고를 득한 날부터 2년 이내에 착공신고를 하지 않으면 허가가 취소됩니다. 사정이 있다면 사전에 미리 연장 신청을 하여야 합니다.
공사 시작을 알리는 약속 - 착공신고
건축허가 또는 건축신고과정이 마무리 됐다고 해서 바로 공사를 시작할 수 있는 건 아닙니다. 본격적인 공사를 시작하기 전에 공사 시작한다고 관할청에 '착공신고'를 해야 합니다.
착공신고는 공사 중 안전사고를 예방하고, 설계도면에 맞게 올바르게 시공되는지 감리체계를 잘 갖추었는지 확인하기 위한 절차입니다. 착공신고와 함께 설계도서, 건축관계자 계약서 사본, 공사감리 계약서 그리고 공사감리자와 공사시공자의 서명이 들어간 신고서 등을 함께 제출해야 합니다.
부득이한 사정으로 착공이 늦어질 것 같다면 미리 착공연기신청서를 제출하셔야 합니다. 허가권자가 정당한 이유가 있다고 인정하면 1년 범위 안에서 연장 가능합니다.
건축주의 눈과 귀가 되어드립니다 - 공사감리
공사가 시작되면 공사감리가 함께 진행됩니다.
공사가 진행되는 동안 건축주가 매일 현장에 나가서 철근이 제대로 들어갔는지, 콘크리트 배합은 맞는지 일일이 확인하기 어렵습니다. 그래서 건축법에서는 전문가인 감리자를 두어 건축주 대신 현장을 감독하게 합니다.
감리자는 시공자가 설계도면대로 공사하는지, 품질과 안전관리를 적법한지 꼼꼼하게 검토합니다. 혹여나 설계도면과 다르게 시공되는 부분이 있다면 시공자에게 시정을 요구하고, 이에 응하지 않을 경우 공사 중지 명령을 내리기도 합니다. 공사가 진행 중인 현장에서 건축주의 가장 든든한 조력자는 공사감리자입니다.
건축허가를 받아야 하는 건물은 원칙적으로 공사감리자를 지정해야 합니다. 바닥면적 합계가 5,000㎡ 이상인 공사나 건축공사 규모가 큰 현장의 경우 건축사나 건축사보가 전체 공사기간 동안 현장에 상주하는 책임감리 체계로 운영합니다.
모든 공사가 끝나면 감리자는 그동안의 기록을 담은 공사감리완료보고서를 작성하여야 합니다. 작성된 보고서는 다음 단계인 사용승인을 받는 데 꼭 필요한 서류입니다.
건물의 주민등록증을 만드는 순간 - 사용승인
공사가 완료되면 이제 이 건물을 실제로 사용할 수 있는지 최종 점검을 받는 사용승인 단계로 넘어갑니다. 흔히 말하는 '준공검사'가 바로 여기에 해당합니다.
건축주는 감리완료보고서와 최종 공사완료도서를 첨부해서 사용승인을 신청합니다. 허가권자는 신청을 받으면 허가받은 설계도면에 맞게 시공됐는지, 감리 서류가 적합하게 작성됐는지를 검사하고, 합격한 건물에 사용승인서를 발급합니다.
사용승인서가 나와야만 건물을 정식으로 사용할 수 있고, 건축물대장에 등록되어 소유권 보존 등기도 할 수 있습니다. 비로소 건물이 법적으로 정식 인정되는 순간입니다.
특수한 상황도 있어요 - 안전영향평가와 대수선
모든 건물에 해당하지는 않지만, 상황에 따라 꼭 거쳐야 하는 절차도 있습니다.
50층 이상이거나 높이가 200m 이상인 고층건물 또는 연면적 10만㎡ 이상이면서 16층 이상인 대형 건물은 설계 단계에서 건축물 안전영향평가를 받아야 합니다. 공사 중에 발생할지 모를 인접대지의 안전과 건물구조 안전에 미치는 영향을 미리 검토하는 과정입니다.
기존 건물의 기둥, 보 등 구조를 건드리는 대수선을 진행할 때도 건축허가나 신고가 필요합니다. 겉모양만 바꾸는 인테리어 공사와 달리, 구조체를 건드리는 공사는 건물 안전과 직결되기 때문입니다.
마치며 - 건축사는 건축주의 든든한 파트너입니다
4가지의 큰 흐름을 기억하시면 앞으로의 과정이 훨씬 명확하게 느껴지실 겁니다.
건축허가 → 착공신고 → 공사 → 사용승인
건축은 설계도면을 그리는 기술적인 작업만이 아닙니다. 수많은 법적 절차를 함께 통과해야 하는 복잡한 과정을 거쳐야 합니다.
건축사는 단순히 건축도면만 그리는 사람이 아닙니다. 허가 서류를 준비하고, 공사 현장을 관찰하고 사용승일을 받기까지 모든 과정을 건축주 곁에서 함께하는 파트너입니다.
좋은 건축은 든든한 건축주의 믿음과 좋은 설계도면과 꼼꼼한 시공, 그리고 원활한 행정 처리가 함께 맞아떨어질 때 완성된다고 생각합니다.
건축사 안소장 | 공간의 가치를 짓는 사람